logo

Думка експерта

У що може обійтись оренда невитребуваних паїв?

У що може обійтись оренда невитребуваних паїв?

Думка експерта «Василь Кісіль і Партнери» 04 лютого 2019. 13:52 512

Площа невитребуваних паїв та нерозподілених земельних ділянок в Україні вимірюється сотнями тисяч гектарів, а регулювання статусу цих земельних ділянок у законодавстві наразі обмежується однією статтею Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».

Законом №2498-VIII, що набув чинності з 1 січня, внесено ряд змін у вказану статтю, направлених на вирішення проблемних питань оренди невитребуваних паїв. Чи усі проблемні питання вирішуються і чи варто сільськогосподарським підприємствам орендувати невитребувані паї?

Які проблемні питання вирішує Закон №2498-VIII?

Закон містить ряд позитивних новел, серед яких розмежування понять невитребуваної земельної частки (паю) та нерозподіленої земельної ділянки, наділення повноваженнями щодо розпорядження такими землями лише органів місцевого самоврядування, обов’язок формування невитребуваних часток та нерозподілених ділянок в земельну ділянку перед передачею їх в оренду, визначення кінцевого строку, протягом якого власники таких земель можуть зареєструвати своє право власності тощо.

Олег Качмар, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Олег Качмар, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Вказані зміни мінімізують ризик оспорювання договорів оренди невитребуваних паїв та нерозподілених ділянок на тій підставі, що орган, який передав землі в оренду, не мав відповідних повноважень, а також ризик передачі в оренду однієї і тієї ж землі одночасно кільком особам. Встановлення строку на оформлення (реєстрацію) права власності власникам невитребуваних паїв водночас спрямоване на припинення існування абстрактних, невиділених в натурі (на місцевості), земельних ділянок, які в майбутньому нарешті набудуть статусу «повноцінних» земельних ділянок.

Проте закон, як і раніше, не визначає статусу цих земель до оформлення їхніми власниками права власності на них, не встановлює гарантій захисту прав орендарів, право оренди яких може припинитись у будь-який момент, що залишає відкритими ряд питань, які виникали раніше, та які, очевидно, виникатимуть і надалі.

Кому належать невитребувані паї та хто є їх власником?

Статус невитребуваних паїв та нерозподілених земельних ділянок в законодавстві не визначено. Вказані землі, здавалось би, є приватною власністю (належать колишнім членам КСП), але оскільки конкретного власника вони не мали й дотепер не мають, то розпоряджалися ними зазвичай органи місцевого самоврядування (місцеві ради), рідше — місцеві державні адміністрації. 

Олександра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»
Олександра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Разом із тим, оскільки в законодавстві не визначено, є ці землі приватною, комунальною чи державною власністю, то прокурори часто користуються цим і оскаржують рішення місцевих рад та розпорядження місцевих державних адміністрацій про передачу невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок в оренду та укладені на підставі вказаних рішень (розпоряджень) договори оренди з сільськогосподарськими підприємствами в судовому порядку. Підстави для оскарження різні: від непроведення земельних торгів до перевищення органом своїх повноважень.

При цьому прокурори часто не знають або не зважають на те, що невитребувані земельні частки (паї) не є землями державної чи комунальної власності, а суди — не завжди звертають увагу на те, що прокурори не мають права звертатись до суду з подібними позовами, оскільки невитребувані земельні частки (паї) та нерозподілені земельні ділянки не є землями державної власності, а тому відсутній інтерес держави, на захист якого прокурори звертаються до суду з позовами.

Чи потрібно проводити земельні торги?

Відкритим залишається також питання, чи потрібно проводити земельні торги для передачі невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок в оренду. І хоча в останні роки суди з цього приводу однозначні — земельні торги не проводяться, оскільки вказані землі не є землями державної чи комунальної власності, такий підхід є правильним з точки зору закону, проте з практичної точки зору є дещо невиправданим.

Не дивлячись на те, що невитребувані паї та нерозподілені ділянки не є землями державної чи комунальної власності, фактично і юридично ними розпоряджаються органи місцевого самоврядування, тоді як відсутність прозорого процесу з визначення орендаря-переможця часом призводить до певних зловживань та недоотримання місцевими бюджетами коштів від оренди такої землі. Це пояснюється тим, що часто в оренду ці землі передаються не сільськогосподарському підприємству, що запропонувало більшу орендну плату, а тому, хто раніше звернувся з відповідною заявою.

Чи встигне орендар невитребуваних паїв зібрати свій урожай?

Закон встановлює, що договір оренди невитребуваних земельних часток (паїв) та нерозподілених земельних ділянок може укладатись лише на строк до моменту отримання їхніми власниками державних актів на право власності на земельну ділянку. Таке положення є обов’язковим та зазначається у договорі оренди земельної ділянки, інакше договір може бути визнаний недійсним.

Таким чином, оренда, по суті, може припинитись у будь-який момент.

Разом із тим, закон не встановлює будь-яких гарантій прав орендаря невитребуваних паїв, зокрема, права орендаря зібрати вирощений ним урожай, у разі припинення права оренди невитребуваних паїв внаслідок отримання їхніми власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, та будь-яких гарантій того, що орендар вправі та зможе зібрати вирощений ним урожай у такому випадку.

Відтак, наявність у договорі положення про те, що договір укладається на строк до моменту отримання власниками паїв та нерозподілених ділянок державних актів на право власності на земельну ділянку, не гарантує орендарю того, що він зможе зібрати вирощений ним урожай. Адже посіяти він може ще на орендованій ним землі, а коли прийде час збирати урожай, то права оренди у нього вже може й не бути.


Для довідки: невитребувані паї та нерозподілені земельні ділянки складають значну частину земель сільськогосподарського призначення, проте їх невизначений статус та відсутність гарантій прав їхніх орендарів часто створює низку проблем для сільськогосподарських підприємств та є причиною багатьох судових спорів. Новий Закон №2498-VIII вирішує ряд проблем, проте не вирішує усіх проблем. 


Олег Качмар, адвокат, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», Олександра Бортман, помічник адвоката, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»


Ключові новини аграрного ринку в Telegram

Новини

Показати все

Блоги