Проблеми ліквідації права колективної власності на землю

І через 17 років законодавець вирішує врегулювати проблеми, пов'язані з правом колективної власності на землю. 1 січня 2019 р. вступив у силу Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10 липня 2018 р. №2498- VIII (далі — «Закон»).

Читаючи Закон, може здатися, що нарешті власники державних актів на право колективної власності на землю зможуть використовувати «завислі в повітрі» землі повним ходом. Усе б так, якби не пара «але». Про варіанти «ліквідації» права колективної власності на землю в Україні з урахуванням усіх «але» доступною мовою нижче.

Загальний порядок розподілу земель

Згідно з Законом, колективні землі діючих підприємств повинні бути розподілені між:

(а) колишніми членами такого підприємства, які отримали сертифікати на земельну частку (пай);

(б) спадкоємцями права на земельну частку (пай), посвідченого сертифікатом;

(в) особами, які набули право на земельну частку (пай).

Закон передбачив порядок розподілу земель колективної власності і встановив, що такий розподіл здійснюється за ініціативою місцевої ради шляхом формування земельних ділянок на підставі відповідної землевпорядної документації та прийняття рішення про розподіл на загальних зборах та у присутності більшості осіб, між якими такі землі розподіляються, — власників сертифікатів на право на земельну частку (пай). За результатами зборів складається протокол, який передається на затвердження відповідній місцевій раді. Протокол загальних зборів та рішення сільської, селищної, міської ради про затвердження протоколу є підставою для державної реєстрації права власності на земельні ділянки.

Це якщо підприємство, якому виділені колективні землі, ще не ліквідовано. Якщо власника немає, землі визнаються власністю місцевої ради в силу закону.

Питання застосування

Наче все добре, але як тільки ми спробували застосувати Закон до однієї-двох практичних ситуацій, виник цілий перелік питань, вирішити які, як виявилось, зовсім нелегко.

По-перше, як встановити самих власників сертифікатів? Адже у більшості випадків сертифікати вже давно були обміняні на державні акти на право власності на земельні ділянки. Відновлення сертифікатів та встановлення їхніх власників може стати вагомою перешкодою для розподілу земель.

Далі Закон передбачає перелік земель, які виключаються з розподілу і підлягають передачі у комунальну власність територіальної громади, на території якої вони розташовані. Це, зокрема, землі під полезахисними лісосмугами, водними об'єктами, господарськими дворами, прогонами, польовими дорогами, будівлями, спорудами, іншими об'єктами нерухомого майна, заболочені, деградовані, забруднені угіддя, землі, на яких розташовані розвідані родовища корисних копалин та інші несільськогосподарські угіддя. Закон спеціально не врегулював порядок передачі таких земель в комунальну власність. Виходить, потрібно дотримуватись загального підходу. Адже цілком можлива ситуація, коли у підприємства вже не залишилось сільськогосподарських земель, які підлягають розподілу. Невже для того, щоб визначити долю всіх інших несільськогосподарських земель, необхідно все одно відновлювати сертифікати на право на земельну частку (пай) та скликати збори? Як зацікавити власників сертифікатів зібратися та проголосувати в умовах, коли вони свідомо нічого від такого розподілу не отримають? Звісно ж, Закон мовчить про це. Очевидно, особам, які бажають довести до розуму розподіл колективних земель, для цього прийдеться шукати інші способи зацікавити власників сертифікатів, а юристам якось намагатися читати Закон між рядків та звертатися за додатковими роз'ясненнями до уповноважених органів. У зворотному випадку прийдеться чекати 6 років.

Також питання: за чий рахунок увесь цей бенкет? Для того щоб розробити землевпорядну документацію на декілька сотень, а часто — тисяч гектарів, необхідно неабияк витратитись. Зацікавлені особи повинні бути впевненими, що ця інвестиція не пропаде дарма, і справа буде доведена до кінця. Як вказувалось вище, розподіл земель можливий тільки за умови реєстрації на загальних зборах більшості осіб, які беруть участь у розподілі. Але ж більшість може і не зібратися. Гроші на вітер. Виходить, зусилля на організацію розподілу будуть такими ж значними, як і грошові інвестиції. Можна спробувати перестрахуватися: наприклад, викупити сертифікати або оформити довіреності від їхніх власників. Але це також збільшить загальні витрати.

Також можна подумати над тим, щоб оформлювати не все, а тільки ті земельні ділянки, які цікавлять. Буква закону прямо не забороняє так робити. Хоча по духу, звісно ж, припускається, що з колективними землями буде покінчено раз і назавжди. Окрім фінансового питання такий підхід також допоміг би уникнути конфліктів із певними землекористувачами, яким місцева влада виділяла земельні ділянки протягом минулих 10-15 років без урахування того, що це землі колективної власності, що залишилися. Спеціальних правил з цього приводу в Законі немає, так що необхідно буде переконувати раду та власників сертифікатів приймати рішення щодо частини, а не усіх земель.

«Життя» колективних земель після 1 січня 2025 р.

У випадку, якщо до 1 січня 2025 р. протокол про розподіл земель, які залишились у колективній власності, не буде оформлений та переданий на затвердження місцевій раді, вважається, що підприємство відмовилось від права колективної власності на землі. Такі землі передаються у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним.

І тут не все гладко. Для того щоб визнати землі безхазяйними, необхідно, щоб державний реєстратор на підставі звернення представника місцевої ради поставив такі землі на облік. Через рік така рада має право звернутися до суду з позовом про передачу колективних земель у комунальну власність та вже на підставі рішення суду реєструвати право комунальної власності на землі.

Виходить, необхідно визнавати колективні землі безхазяйними за загальною процедурою, передбаченою законодавством. Як описано вище, законодавство встановлює строк в один рік, для того щоб дати можливість власнику зголоситись. Але ж у ситуації із колективними землями власник уже відомий. Виходить, землі колективної власності підприємств «зависають» у повітрі ще на один рік, а то й довше.

Таким чином, прийнятий Закон урегулював долю земель колективної власності. Він прописав порядок розподілу, розширив перелік земель, які не підлягають розподілу, визначив приналежність земель уже ліквідованих підприємств та встановив іншим підприємствам строк для завершення розподілу своїх земель між власниками сертифікатів на земельні частки (паї). У цьому і полягає цінність Закону, і саме цього всі давно чекали. Проте, є і нюанси його практичного застосування. Не завжди просто встановити власників сертифікатів, без яких неможливо прийняти рішення про розподіл, відсутні спрощені процедури передачі земель радам у досить очевидних випадках, будуть виникати фінансові та організаційні труднощі з оформленням земель. Аж до того, що повна інвентаризація земель колективної власності зараз зможе викрити всі «грішки» минулих років з оформленням окремих земельних ділянок у власність або в оренду без урахування їхньої приналежності колективним підприємствам. Вбачаємо, що після перших же практичних спроб застосування Закону можна буде очікувати подальше його офіційне тлумачення або нормативне урегулювання окремих процедур.

Олександр Бородкін, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», Марія Чабан, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»