Як бути орендарю, якщо орендодавець помер?

Власниками земельних паїв, зазвичай, є люди похилого віку. Відтак, у разі їх смерті, у орендарів виникає чимало запитань: чи припиняє договір оренди свою дію? Чи потрібно переукладати договір? Чи потрібно платити орендну плату до прийняття спадкоємцями спадщини? Кому і як платити? Як поновити договір, якщо орендодавець помер? Відповіді на ці та інші актуальні для аграрного бізнесу питання можна знайти у практиці Верховного Суду. 

1. Чи припиняє договір оренди свою дію у зв'язку зі смертю орендодавця? 

Смерть орендодавця, за загальним правилом, не є підставою для припинення дії договору оренди, а також для його розірвання чи зміни його умов. Усі права та обов'язки орендодавця після його смерті переходять до його спадкоємця (спадкоємців), який (які) зобов'язаний (зобов'язані) продовжувати виконувати всі умови договору оренди землі. Саме такої позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 12.12.2018 р. у справі № 514/136/17. 

2. Чи є перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи підставою для розірвання договору? 

Якщо умовами договору оренди передбачено розірвання договору в односторонньому порядку, або якщо сторони у договорі оренди передбачили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи є підставою для розірвання договору, то договір на вимогу однієї із сторін може бути розірвано судом, якщо інша сторона ухиляється від його розірвання, а відмова іншої сторони від розірвання договору, у такому разі, розцінюється Судом як одностороння відмова від умов договору.

Верховний Суд у таких випадках керується принципом свободи договору, і хоча Закон України «Про оренду землі» не передбачає такої підстави для розірвання (припинення) договору, як перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, Верховний Суд займає позицію, що позов про розірвання договору підлягає задоволенню (постанови від 05.09.2018 р. у справі № 587/755/17, від 29.10.2018 р. у справі № 587/797/17-ц, від 10.04.2019 р. у справі № 235/1640/17).

3. Чи припиняється договір, якщо сторони не вказали у типовому договорі, чи є перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи підставою для розірвання договору?

Якщо сторони при укладенні договору використовували типову форму договору оренди земельної ділянки, але, укладаючи договір, не закреслили зайве у пункті 40 договору («перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є (не є) підставою для зміни умов або розірвання договору»), то Верховний Суд вважає, що сторони однозначно не погодили такої підстави для розірвання договору оренди землі як перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, а тому, враховуючи положення статті 32 Закону України «Про оренду землі», Верховний Суд займає позицію, що підстави для розірвання договору оренди на вимогу однієї із сторін відсутні (постанова від 27.03.2019 р. у справі № 190/949/17).

4. Чи припиняється договір, якщо в договорі передбачено, що перехід права власності на земельну ділянку є підставою для зміни умов чи розірвання договору?

Якщо договором оренди передбачено, що перехід права власності на земельну ділянку є підставою для зміни умов чи розірвання договору, то це не означає, що такий договір припиняється автоматично. Лише в разі вимоги однієї із сторін договору такий договір може бути розірвано в судовому порядку. Відтак, навіть, якщо договором передбачено можливість його розірвання після смерті орендодавця, такий договір продовжує діяти і після реєстрації права власності на земельну ділянку за спадкоємцем.

5. У яких випадках договір оренди може бути розірвано судом за позовом спадкоємця?

Якщо в договорі оренди відсутня умова про те, що перехід права власності на земельну ділянку є підставою для розірвання договору, то суд може розірвати такий договір за позовом спадкоємця, зокрема, якщо орендар не виконував чи порушував умови договору оренди, в тому числі під час життя спадкодавця, тобто у відносинах з попереднім орендодавцем. Такого висновку Верховний Суд дійшов у постановах від 21.05.2018 р. у справі № 479/187/17, від 06.03.2019 р. у справі № 467/297/18.

Порушення орендарем умов договору оренди щодо сплати орендної плати (наявність невиконаних зобов'язань за договором за період оренди, що мав місце під час життя спадкодавця, сплата орендної плати не в повному обсязі, тощо) є підставою для розірвання договору оренди землі у зв'язку із порушенням орендарем свого обов'язку щодо систематичної виплати орендної плати.

6. Чи потрібно продовжувати платити орендну плату спадкоємцю земельної ділянки? З якого моменту у спадкоємця виникає право на отримання орендної плати?

Продовжувати платити орендну плату потрібно, інакше, несплата орендної плати може бути розцінена судом як систематичне порушення умов договору. Відтак, існує ризик розірвання договору судом на вимогу спадкоємця. При цьому, право на отримання орендної плати у спадкоємця земельної ділянки виникає одразу після відкриття спадщини (постанова від 06.02.2019 р. у справі № 134/1676/16-ц).

7. Чи є несплата орендної плати протягом кількох місяців підряд систематичною несплатою орендної плати, якщо договором передбачено сплату орендної плати один раз на рік?

Порушення обов'язку зі сплати орендної плати не завжди та не в кожному випадку є підставою для розірвання договору оренди судом. Підставою для припинення права оренди, зокрема розірвання договору оренди судом, є саме систематичне порушення умов договору.

Якщо за умовами договору оренди орендна плата за землю повинна сплачуватись один раз на рік, то під систематичною несплатою орендної плати в цьому випадку необхідно розуміти несплату орендної плати за два і більше роки поспіль, а не протягом трьох місяців підряд (постанова від 30.01.2019 р.).

8. Чи може договір оренди бути визнаний судом недійсним після смерті орендодавця?

Якщо договір оренди «укладено» («підписано») після смерті орендодавця, то договір визнається судом недійсним. Верховний Суд виходить з того, що, якщо орендодавець помер до укладення оспорюваного правочину, то він, орендодавець, фізично не міг підписати договір оренди землі та акт прийому-передачі земельної ділянки, а відтак, сторонами не досягнуто згоди щодо усіх істотних умов договору, а воля на укладення спірного договору у орендодавця — відсутня (постанови від 21.02.2019 р. у справі № 451/354/17, від 17.10.2018 р. у справі № 371/866/16-ц).

9. Чи дійсним є договір, якщо його укладено до смерті орендодавця, а право оренди зареєстровано після смерті орендодавця?

Якщо договір оренди укладено до смерті орендодавця, тобто договір було укладено (підписано) особисто власником земельної ділянки, а право оренди зареєстровано після його смерті, то такий договір не є недійсним (є дійсним), а позов про визнання його недійсним задоволенню не підлягає.

Верховний Суд виходить з того, що своє волевиявлення на укладення договору особа виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа, в той час як реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору (постанови від 14.02.2019 р. у справі № 709/1658/17-ц, від 23.05.2018 р. у справі № 704/1551/16-ц).

10. Що робити орендарю, якщо спадкоємець уклав договір оренди з іншим орендарем?

Якщо попередній договір оренди не було припинено (розірвано судом), то укладений спадкоємцем земельної ділянки договір оренди з іншим орендарем може бути визнаний судом недійсним, а державна реєстрація права оренди, здійснена на підставі такого договору, — підлягає скасуванню.

Верховний Суд виходить з того, що укладення спадкоємцем нового договору до припинення дії попереднього договору порушує права та інтереси первісного орендаря земельної ділянки, який на законних підставах користується земельною ділянкою (постанови від 17.10.2018 р. у справі № 535/681/16-ц, від 30.05.2018 р. у справі № 376/2045/17-ц).

11. Як поновити договір оренди земельної ділянки, якщо власник паю помер?

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки, у разі смерті орендодавця, передбачено статтями 19, 33 Закону України «Про оренду землі».

З дня смерті орендодавця перебіг строків, передбачених для надіслання повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом на поновлення договору, а також строк для надіслання орендодавцем заперечень проти поновлення договору після закінчення дії договору, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця.

Законом не встановлено та не передбачено форму такого повідомлення. На практиці ж, належним повідомленням, у такому випадку, вважається рекомендований лист з описом вкладення, надісланий орендарю поштою або переданий йому особисто (з відміткою орендаря про отримання).

Якщо орендар має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, він має повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку (тобто, протягом місяця з дня отримання листа про перехід права власності на земельну ділянку).

Оскільки набуття спадкоємцем права власності на земельну ділянку займає щонайменше шість місяців, то законодавець передбачив, що договір оренди в разі смерті орендодавця під час дії договору або в день закінчення дії договору вважається продовженим (поновленим) до моменту державної реєстрації права власності спадкоємця або територіальної громади (якщо спадщина буде визнана відумерлою) на таку земельну ділянку (стаття 19 Закону України «Про оренду землі»).

Таким чином, у разі смерті орендодавця під час дії договору або в день закінчення дії договору договір оренди  вважається продовженим (поновленим), а тому орендар може продовжувати користуватись земельною ділянкою до моменту набуття права власності на земельну ділянку спадкоємцем або територіальною громадою та повідомлення його, орендаря, про це письмово.

*          *          *

Смерть власника земельної ділянки (орендодавця) не припиняє дії договору оренди, а тому орендар земельної ділянки може продовжувати користуватись земельною ділянкою і після смерті орендодавця (навіть якщо строк дії договору закінчився) до повідомлення його (орендаря) про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця. Втім, щоб не втратити оренду в подальшому, після прийняття спадкоємцем спадщини, орендарю потрібно належно виконувати умови договору та сплачувати орендну плату, інакше договір оренди може бути розірвано судом.

Олег Качмар, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Олександра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»