Земельна реформа і карантин: наші реалії

Адмінпослуги, нотаріальні дії та реєстрація прав

Настанови влади залишатися вдома ускладнюють фізичним та юридичним особам здійснення своїх майнових, у тому числі земельних, прав. Обмеження пересування не зупиняє потреби в отриманні адміністративних послуг, участі в земельних торгах, нотаріальному посвідченні угод та реєстрації речових прав на нерухоме майно. Для цього особи повинні звертатись до органів Держгеокадастру, ЦНАПів, органів місцевого самоврядування, нотаріусів та державних реєстраторів. Якщо адміністративні послуги Держгеокадастру та частину адмінпослуг Мін'юсту вже можна отримати онлайн, то з нотаріальними послугами все набагато складніше. Мін'юст рекомендував громадянам утриматись від звернень за вчиненням нотаріальних дій, а нотаріусам використовувати онлайн-інструменти і засоби зв'язку. Проте варто зазначити, що лише на підготовчому етапі нотаріус може в електронному форматі перевірити документи на їх наявність, але для укладання угод нотаріус повинен отримати та перевірити всі оригінали документів, крім того, повинні бути присутні сторони договору для встановлення їхньої особи, перевірки їхньої правоздатності та дієздатності, а також дійсності намірів вчинити правочин. Окрім того, Мін'юст повідомив про сплеск рейдерства під час карантину в Україні, і існує висока вірогідність, що дія карантину буде продовжена.

До того ж, з 16.07.2020 р. набувають чинності положення Закону України від 05.12.2019 р. № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», які передбачають отримання наступних документів:

- нотаріальне посвідчення правочинів із оренди землі, встановлення сервітуту, емфітевзису, суперфіцію, відчуження нерухомого майна за домовленістю сторін або за бажанням власника земельної ділянки;

- встановлення вимоги власника земельної ділянки про нотаріальне посвідчення правочину;

- нотаріальне посвідчення правочинів, предметом якого є частка учасника в статутному капіталі підприємства та скасування такої вимоги; 

- нотаріальне засвідчення справжності власного підпису під час прийняття рішень з питань діяльності відповідного товариства.

У зв'язку з цим необхідність землевласників, землекористувачів та підприємств звертатись до послуг державних реєстраторів та нотаріусів значно зросте. Тому вже зараз вони потребують захисту своїх майнових прав та інтересів від рейдерства. Це можна здійснити шляхом припинення роботи «чорних» нотаріусів, реєстраторів, а для цього в Мін'юсті повинна належним чином працювати Антирейдерська комісія.

Земельні торги

Заборона на проведення масових заходів також негативно позначилась і на проведенні земельних торгів. Наразі чинним законодавством передбачено, що земельні торги відбуваються лише офлайн, тобто потрібна присутність учасників. 

За даними Держгеокадастру, з 17.03 почастішали випадки, коли торги не відбулися, оскільки були зовсім відсутні учасники або був тільки один учасник, а з 19.03 у різних областях України почали скасовуватись торги через заборону проведення масових заходів. У такому разі, повторні торги можуть бути проведені не раніше ніж через 1 місяць і не пізніше ніж через 6 місяців.

За період з 19.03 до 27.03 через заборону на проведення масових заходів були скасовані 62 земельні аукціони в 17-ти областях, на які було виставлено 119 земельних ділянок загальною площею 1813,6 га. 

В результаті скасування земельних торгів лише за 9 днів державні та місцеві бюджети недоотримали мінімум 52 млн грн (!). За період дії режиму надзвичайної ситуації до 24 квітня недоотримання бюджетів зростуть у декілька разів. Це ще раз демонструє необхідність прийняття законопроєкту № 2195 від 01.10.2019 р., який запроваджує електронні земельні аукціони. 

Податкові канікули 

Непослідовність у формуванні державної політики і прийнятті управлінських рішень під час поширення коронавірусу демонструє держава, коли спочатку надає податкові пільги землевласникам та землекористувачам, а потім через 2 тижні забирає їх. Так, Верховною Радою України 17.03.2020 р. був прийнятий Закон України № 533-IX, яким з 01.03.2020 р. по 30.05.2020 р. надавались податкові канікули платникам податків за сплату земельного податку та орендної плати за землі державної та комунальної власності. А 30.03.2020 р. вже було проголосовано за законопроєкт № 3275 від 29.03.2020 р. щодо забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019), який в земельній сфері навпаки звузив економічні гарантії та зменшив тривалість податкових канікул до 31.03.2020 р. Тобто, платники податків, у тому числі сільгосптоваровиробники, у такий фінансово складний період звільнялись від плати за землю лише у березні. 

Ринок землі

Кульмінацією стало голосування 30.03 2020 р. до опівночі за законопроєкт № 2178-10 від 10.10.2019 р. про обіг сільгоспземель. Врешті-решт, після довгої боротьби за відкриття ліберального ринку сільгоспземель, прийнято закон, який запроваджує «ринок», який мало чим відрізняється від діючого мораторію на відчуження сільгоспземель. Відповідно до прийнятого закону, громадяни України дійсно отримають можливість розпоряджатися своєю власністю на землю шляхом її відчуження лише громадянам України. Але це право все одно залишається обмеженим, оскільки власник не може відчужити свою земельну ділянку іншому суб'єкту, наприклад, сільгосппідприємству, яке її обробляє та вкладає ресурси у її покращення.

В законі значно обмежено участь сільгосптоваровиробників у ринку землі. Вони зможуть придбавати сільгоспземлі лише з 2024 року і лише до 10 тис. га. А з 1 липня 2021 року купувати сільгоспземлі зможуть громадяни України і лише до 100 га. Такі умови — це лише напівкрок до ліберального ринку землі.

Наразі аграрії стурбовані, чи будуть їхні права землекористування гарантовані та захищені з відкриттям ринку сільгоспземель. Найбільше їх хвилює ситуація з дотриманням їхнього переважного права на викуп орендованих сільгоспугідь та гарантій земельних прав. В законопроєктах №№ 2194, 2195, які передбачають дерегуляцію земельних відносин та запровадження електронних земельних аукціонів, потрібно прописати чіткі та прозорі механізми, а саме:

- реалізації переважного права орендарів на викуп орендованих земельних ділянок;

- антиспекулятивні норми щодо перепродажу земельних ділянок;

- дарування земельної ділянки тільки членам сім'ї першого ступеня спорідненості з метою унеможливлення укладання угод, які приховують купівлю-продаж.

Проте це лише початок історії — наразі у Верховній Раді України зареєстровано близько десятка постанов про скасування рішення Верховної Ради України про прийняття в цілому закону про обіг сільгоспземель, тому направлення його на підпис Президенту поки заблоковане. 

Карантин поки триває до 24 квітня, а з імпульсивністю та непередбачуваністю прийняття рішень у державі, у сфері земельних відносин можна також очікувати будь-яких рішень.

Елліна Юрченко, експерт із земельних питань УКАБ