Чи можливо продовжити оренду земельної ділянки, якщо її власник проти

Незважаючи на відкриття ринку землі, орендні відносини залишаються для аграрного бізнесу основним способом формування земельного банку, а тому їх продовження (небажання продовження) і надалі часто є предметом судових спорів. Проте, якщо раніше у фокусі судів було питання «автоматичного» поновлення договору оренди землі, про що ми писали тут, то зараз нового значення набуло переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк. Як розтлумачив це право Верховний Суд, та що це означає для орендарів?

Законодавство чітко встановлює, що орендар має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Для того щоб ним скористатись, орендар повинен повідомити орендодавця про свій намір укласти договір оренди на новий строк не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору оренди (або в інший строк, встановлений договором) та направити орендодавцю проєкт додаткової угоди. Вимога направити проєкт додаткової угоди пов’язана з необхідністю узгодження з орендодавцем істотних умов договору, оскільки за такого способу поновлення договору істотні умови попереднього договору (такі як строк оренди, орендна плата або інші) можуть бути змінені.

У орендодавця був місяць, щоб повідомити орендаря про своє рішення. Орендодавець міг відмовити орендарю у продовженні договору, не порушуючи при цьому його переважного права на укладення договору на новий строк, наприклад, якщо орендар не погодився на більш вигідні для орендодавця умови, які були запропоновані йому іншою особою, або якщо орендодавець планує самостійно обробляти земельну ділянку.

При цьому Верховний Суд вважав, що переважне право орендаря порушене орендодавцем, якщо останній уклав договір оренди: 1) з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; 2) з іншим орендарем на тих самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем при реалізації переважного права; 3) з новим орендарем, якщо причиною відмови попередньому орендарю у поновленні договору став намір орендодавця використовувати орендовану земельну ділянку для власних потреб.

Порушення переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк було для судів підставою визнати недійсним договір оренди з новим орендарем та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору з попереднім орендарем на запропонованих ним умовах.

Відтепер Верховний Суд ставить на перше місце право власності орендодавця, а саме його право розпоряджатись земельною ділянкою та передавати її в оренду тому, кому він вважає за потрібне. Про це свідчить остання практика Верховного Суду та висловлені ним правові позиції.

Так, у справі за позовом колишнього орендаря до власника земельної ділянки та нового орендаря суд встановив, що позивач направив власнику земельної ділянки повідомлення про свій намір поновити договір оренди разом із проєктом додаткової угоди у встановлений строк. Власник земельної ділянки у відповідь на вказаний лист просто повідомив, що не бажає продовжувати договір оренди, і одразу після закінчення його строку уклав договір оренди з іншою особою. Позивач вважав порушеним своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, проте Верховний Суд дійшов висновку, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).

В інший подібній справі орендар теж у встановлений строк повідомив орендодавця про свій намір продовжити договір оренди, проте власник земельної ділянки взагалі не відреагував на вказаний лист, натомість уклав договір оренди з іншою особою. Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність відповіді орендодавця на пропозицію поновити договір оренди свідчить про недосягнення згоди щодо істотних умов договору оренди. Суд вказав, що саме по собі встановлення порушення прав орендаря внаслідок необґрунтованої відмови орендодавця у пролонгації договору не може бути підставою для поновлення договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 06.12.2019 р. у справі № 454/2313/17).

У постанові від 04.12.2019 р. у справі № 693/42/18 Верховний Суд зазначив, що закон зобов`язує орендодавця повідомити орендаря про бажання чи небажання продовжувати договір, а не вказувати причини такого.

Тобто, при існуючих підходах і позиціях Верховного Суду, можна зробити висновок, що відтепер орендодавцям взагалі не потрібно обґрунтовувати відмову продовжувати з орендарем орендні відносини, натомість лист орендаря можна просто ігнорувати. 

Єдине, що може допомогти орендарю в такій ситуації виграти суд, це наявність доказів того, що орендодавець погодився із запропонованими орендарем істотними умовами договору. Таким доказом може бути, наприклад, підписана орендодавцем додаткова угода до договору оренди. Так, у постанові від 12.08.2020 р. у справі № 693/547/17 Верховний Суд, встановивши, що орендар дотримався вимог щодо реалізації переважного права на поновлення договору оренди, належним чином виконував свої зобов’язання за договором, вчасно попередив орендодавця про свій намір продовжити орендні правовідносини, до такого повідомлення додав проєкт додаткової угоди, яку підписав орендодавець, дійшов висновку, що договір оренди, укладений орендодавцем з новим орендарем, є недійсним.

Таким чином, незважаючи на однозначність законодавця з цього приводу, остання практика Верховного Суду змушує замислитись над цим питанням.

Верховний Суд, не відступаючи від своїх попередніх висновків у подібних справах, тим не менш повністю змінив підхід до вирішення таких спорів. Відтепер орендодавець жодним чином не повинен обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин та тим більше може просто ігнорувати листи орендаря.

Право власності орендодавця абсолютно переважило право орендаря продовжувати користуватись орендованою земельною ділянкою, і наразі можна сказати, що переважне право на укладення договору оренди на новий строк фактично майже неможливо захистити в судовому порядку.

Олександра Бортман, адвокатка, старша юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»

Андрій Рябоконь, молодший юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»