Пай спадкоємця-нерезидента

У цій статті я не буду зупинятись на процедурі оформлення та скасування заповітів чи переоформлення права власності на їх підставі, а розповім про особливостях набуття у власність земель сільськогосподарського призначення окремими категоріями осіб, а саме — нерезидентами.

Так, за загальним правилом, передбаченим Земельним кодексом України (надалі — ЗК України), іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки, в тому числі в порядку спадкування, проте землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню (ст. 81 ЗК України).

Тобто іноземець, який отримав у власність земельну ділянку сільськогосподарського призначення на території України, зобов’язаний її відчужити протягом року. І ось тут виникають основні запитання та проблеми, які їх породжують. З якого моменту відраховується рік часу? З моменту смерті спадкодавця? З моменту вступу у спадщину чи отримання свідоцтва про право на спадщину? Чи з моменту реєстрації права власності за нерезидентом на таку ділянку?

Правильна відповідь — рік часу відраховується з моменту реєстрації права власності на земельну ділянку. Це дуже важливе питання, оскільки протягом тривалого проміжку часу реєстраційні процедури, а точніше, порядок оформлення права власності на землю, дуже відрізнялись від тих, які існують наразі. Так, в один період право власності на землю підтверджувалось державним актом, який мав бути зареєстрований у відповідному реєстрі. При цьому на практиці строк виготовлення таких актів і їх реєстрації займав від декількох місяців до декількох років. Більше того, іноді спадкоємці отримували лише свідоцтва на право на спадщину та не поспішали оформляти такі права, що жодним чином не скасовувало їхнє право власності на землю. При цьому слід зауважити, що відповідно до ст. 1296 Цивільного кодексу України видача спадкоємцям свідоцтва ніяким строком не обмежена, а його відсутність не позбавляє їх прав на спадщину.

Таким чином, більшість спадкоємців-нерезидентів, які набули своє право власності на такі земельні ділянки до 2013 року, пропустили річний строк на відчуження земельних ділянок. Більше того, навіть якщо такі спадкоємці встигали переоформити право власності до одного року та бажали продати ділянку, вони зіштовхувались з дією мораторію, оскільки більшість нотаріусів відмовляли в укладанні таких угод. Це питання роз’яснив Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ у листі від 16.01.2013 р. № 10-71/0/4-13, пояснивши, що на іноземців мораторій не поширюється, оскільки норма ч. 4 ст. 81 ЗК України є імперативною.

Що ж таким особам робити далі? А робити щось потрібно, оскільки, враховуючи норми ст. 143 і 145 ЗК України, відповідно до яких у випадках, коли земельна ділянка такими особами протягом встановленого строку (1 рік) не відчужена, така ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду. Тобто існує прямий ризик втрати права власності на земельну ділянку. Більше того, такі випадки дійсно існують, хоча прямо порушують статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, що ратифікована Україною 17.07.1997 р.

Так, в нерезидентів України, які отримали земельні ділянки сільськогосподарського призначення та пропустили річний строк з моменту реєстрації права власності, є декілька варіантів виходу з ситуації для законного відчуження таких ділянок.

Спершу варто використати найлегший спосіб — звернутися до місцевого нотаріуса та спробувати його переконати і все ж таки укласти угоду купівлі-продажу. При цьому є певні особливості щодо укладення договорів відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а саме — ст. 130 ЗК України встановлені певні обмеження щодо покупців земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Так, покупцями вказаних земельних ділянок можуть бути:

— громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;

— юридичні особи України, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва.

Крім того, переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки, а також відповідні органи місцевого самоврядування.

Тобто нотаріус при укладенні договору відчуження такої земельної ділянки повинен дотримуватись норм законодавства, в тому числі ст. 130 ЗК України, та може витребувати у покупців наступні документи: документ про сільськогосподарську освіту, довідку з сільської ради, правління садового кооперативу, товариства або з місця роботи, копію трудової книжки про досвід роботи у сільському господарстві, інформацію з реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців, а також установчі документи покупця — юридичної особи.

А ось щодо переважного права, то тут є варіанти. По-перше, якщо земельна ділянка передана за договором оренди, емфітевзису, то такий користувач має переважне право на її придбання. Гірша ситуація, коли такі користувачі офіційно відсутні. В такому разі можна пробувати різні методики, наприклад, подати оголошення в місцеву газету і після закінчення строку, вказаного в оголошенні, з’явитись до нотаріуса для укладення угоди, додатково отримати в органі місцевого самоврядування лист про відмову від переважного права придбання земельної ділянки. Тут закон нас не обмежує у способах реалізації вказаного права.

Щодо нотаріусів, то тут варто зазначити, що право на укладення таких правочинів мають нотаріуси в межах району, де розташована земельна ділянка.

Другим способом, який дозволить офіційно відчужити право власності на земельну ділянку в разі отримання відмови місцевих нотаріусів від укладення таких угод, є рішення суду. Саме так, рішення суду про продовження (поновлення) строку на продаж земельної ділянки. І переважна більшість таких рішень відповідно до судового реєстру винесені на користь позивачів, тобто власників таких ділянок, які пропустили строк на їх відчуження. При цьому пропущений строк продовжується від 2 місяців до одного року з моменту набрання сили рішенням суду.

Є ще декілька запитань, які можуть виникнути на практиці щодо володіння нерезидентами земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Так, наприклад, коли земельна ділянка належала громадянину України, який з часом виїхав та змінив громадянство. В такому разі не застосовується правова норма щодо річного терміну з моменту отримання права власності, проте може бути застосована норма щодо позбавлення права власності або, як відбувається на практиці, примусового відчуження земельної ділянки. Тому користувачам таких ділянок варто завчасно подбати про придбання таких ділянок задля уникнення проблемних ситуацій.

Наступним питанням, яке може виникнути при володінні нерезидентами земельними ділянками сільськогосподарського призначення, є можливість передачі таких ділянок в користування (оренда, емфітевзис) протягом одного року з моменту набуття права власності та в подальшому.

Так, відповідно до Податкового кодексу України (ст. 170.1.3), нерухомість, що належить фізичній особі — нерезиденту, надається в оренду виключно через фізичну особу — підприємця або юридичну особу — резидента (уповноважених осіб), що виконують представницькі функції такого нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковим агентом стосовно таких доходів. Нерезидент, який порушує норми цього пункту, вважається таким, що ухиляється від сплати податку. Тобто передача в користування (оренду, емфітевзис) таких земельних ділянок можлива лише через ФОП або юридичних осіб — резидентів України і за загальним правилом такі договори можуть бути оформлені лише протягом першого року власності нерезидента. На практиці ж в державного реєстратора відсутня пряма норма, яка б забороняла йому проводити державну реєстрацію таких договорів.

Таким чином, на перший погляд звичні правовідносини щодо спадкування земельних паїв нерезидентами України потребують не зовсім звичного впорядкування і професійної допомоги.

Віталій Янкович, адвокат, асоційований партнер адвокатського об’єднання IMG Partners