logo

Блоги

Консолідація земель: let's get it started

Консолідація земель: let's get it started

Блоги Елліна Юрченко 04 червня 2020. 06:31 1648

Консолідація земель сільськогосподарського призначення є наступним кроком у земельній реформі після вже прийнятого закону про обіг сільгоспземель.

Потреба аграріїв у консолідації с/г земель існує досить довго, але законодавчих підстав для цього немає також довго. На законодавчому рівні необхідно встановити чіткі та реалістичні норми, які вирішать проблеми із «шахматкою», черезсмужжям, виділення одноосібником земельної ділянки в середині масиву земель.

З урахуванням того, що до 2024 року ринок с/г земель буде відкритий лише для громадян України, всі сільськогосподарські товаровиробники продовжать користуватись земельними ділянками на праві оренди, суборенди та емфітевзису. Тобто, право сільськогосподарського землекористування продовжить домінувати ще впродовж найближчих 10 років. Тому в Україні потрібно розробляти модель консолідації с/г земель з урахуванням наших реалій. 

В 2018 році законодавець передбачив певні норми щодо можливості обміну правами користування земельними ділянками шляхом взаємного укладання між землекористувачами договорів оренди, суборенди відповідних ділянок. Але на практиці ця процедура видалась зовсім неможливою для реалізації та віддаленою від фактичних правовідносин щодо обміну правами користування земельними ділянками. Зокрема землекористувачі стикаються з рядом проблем:

1. Важко реалізувати норму про отримання статусу істотного землекористувача, щоб взяти у користування решту земельних ділянок в масиві земель. Це пов'язано із бюрократично обтяжливою процедурою інвентаризації масиву земель с/г призначення та витрачання коштів на формування всіх земельних ділянок, які знаходяться в масиві земель, навіть, якщо істотний користувач не зацікавлений набувати їх у користування.

2. Чинним законодавством передбачено можливість обміну правами користування земельними ділянками, які розташовані в одному масиві земель. Але на практиці, з метою консолідації с/г угідь у землекористувачів, є потреба у обміні земельними ділянками, які можуть знаходитись у різних масивах землі. 

3. Законодавством передбачено здійснення обміну правами користування лише шляхом укладання договорів оренди та суборенди земельних ділянок. Не враховано, що земельні ділянки в межах земельного масиву можуть перебувати у користуванні на праві емфітевзису та праві постійного користування, які не можуть передаватися у вторинне користування. 

Тому те, що законодавець називає «обмін існуючими правами користування земельними ділянками» за своєю природою фактично є укладенням договорів оренди та суборенди саме земельних ділянок. Таке законодавче регулювання не в повній мірі вирішує питання консолідації с/г земель. 

Враховуючи наші реалії, коли ринок права власності на землю в найближчі роки буде обмеженим, і сільськогосподарські товаровиробники продовжать набувати земельні ділянки у користування, потрібно передбачити механізми консолідації с/г угідь, які задовольнятимуть потреби у об'єднанні с/г угідь і землевласників, і землекористувачів. Зважаючи на це, консолідація с/г земель повинна здійснюватися одним або декількома з можливих способів:

— міни земельними ділянками;

— обміну правами користування земельними ділянками;

— викупу земельних ділянок;

— об'єднання суміжних земельних ділянок;

— зміни меж та впорядкування угідь земельних ділянок;

— зміни категорії та/або цільового призначення земельних ділянок;

— іншими способами, які не суперечать законодавству.

Особи, які мають намір консолідувати с/г земельні ділянки, повинні самостійно вибрати можливий спосіб з урахуванням того, чи є вони землевласниками, землекористувачами і чи можуть набувати с/г землі у власність. Процедура консолідації с/г земель також повинна бути одночасно й простою, без зайвої бюрократії, і зваженою, щоб не порушували права інших землевласників та землекористувачів.

Так, землекористувачі та землевласники, які використовують земельні ділянки самостійно, можуть ініціювати консолідацію прав землекористування в межах масиву земель сільськогосподарського призначення шляхом надсилання пропозиції іншим землекористувачам та землевласникам, які використовують земельні ділянки самостійно, в межах такого масиву та відповідній сільській раді за місцем знаходження земельних ділянок.

В пропозиції зазначаються межі фактичного землекористування кожного користувача. Якщо не надійде заперечень, то істотний землекористувач (землекористувачі), які обробляють не менше 50% масиву земель, можуть прийняти рішення щодо консолідації прав землекористування в межах масиву земель сільськогосподарського призначення. В рішенні буду зазначатись межі фактичного землекористування кожного користувача та розмір майнової шкоди (у разі наявності), завданої власникам, користувачам земельних ділянок внаслідок прийняття рішення щодо консолідації земель.

Для встановлення статусу істотного землекористувача також треба надати землекористувачам можливість здійснювати інвентаризацію масиву земель с/г призначення з визначенням лише меж такого масиву, без встановлення меж всіх земельних ділянок, які знаходяться в такому масиві. Це значно спростить роботу землевпорядників, зменшить фінансові витрати землекористувачів та прискорить процес формування масивів земель.

Також варто передбачити, що землекористувачі можуть здійснювати консолідацію прав користування земельними ділянками шляхом укладання договорів обміну правами користування земельними ділянками. Такі договори можуть бути дво- та багатосторонніми. 

Істотними умовами договору обміну правами користування земельними ділянками будуть: 

— об'єкт договору (право користування земельними ділянками із визначеною їх площею, цільовим призначенням, місцем розташування, кадастровими номерами),

— строк обміну, 

— обов'язки та відповідальність сторін договору обміну за виконання умов договорів оренди, суборенди, емфітевзису. 

Інформація про обмін буде вноситься як додаткова інформація до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в опис об'єкта іншого речового права з зазначенням суб'єкта, якому передано право користування та строк, на який здійснено передачу. Обмін правами користування повинен бути можливий щодо земельних ділянок, які знаходяться в різних масивах землі в межах території територіальної громади.

Описаний підхід до консолідації с/г земель є збалансованим в умовах відкриття обмеженого ринку с/г земель. В консолідації с/г угідь аграрії давно зацікавлені. Тому прийняття закону про консолідації с/г земель із зазначеними положеннями значно спростить діяльність аграріїв з формування земельного банку та моніторингу земельних відносин. Окрім того, законодавче запровадження можливості обміну правами користування с/г земельними ділянками легалізує правовідносини у сфері з с/г землекористування, а дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про суб'єктів права с/г землекористування будуть відповідати фактичним.

Елліна Юрченко, к.ю.н., експертка із земельних відносин УКАБ


Думка автора може не збігатися з думкою редакції. Відповідальність за цитати, факти і цифри, наведені в тексті, несе автор.

Ключові новини аграрного ринку в Telegram

Новини

Показати все

Блоги