«Шахматка»: как решить извечные проблемы и какие последствия для всех?

«Шахматка» 

Часто, когда аграрное предприятие арендует земельные участки целыми массивами (полями), остается часть земельных участков, которые уже находятся в аренде другого арендатора, или владельцы которых просто не желают передавать их в аренду. Поскольку обработка части (не всего) поля является невыгодной, то предприятие-арендатор вынуждено предлагать другим арендаторам осуществить обмен земельными участками (полями). Однако не все согласны на такой обмен, а недобросовестные арендаторы умышленно получают в аренду несколько земельных участков на поле, которое находится в аренде аграрного предприятия, чтобы помешать ему осуществлять обработку и иметь на него рычаги давления. Кроме того, даже если такой обмен и осуществляется, то часто это происходит без согласия собственников земельных участков, что грозит арендаторам расторжением договоров аренды.

Законопроектом предлагается предоставить лицу или предприятию, которым принадлежит право пользования существенной частью земель в массиве (более 75% земель массива), преимущественное право на заключение договоров аренды других земельных участков, расположенных в этом массиве, в случае, когда их неиспользование создает препятствия в рациональном использовании арендованных земель. Кроме того, предлагается предоставить арендаторам земельных участков в пределах одного массива право обмениваться арендованными ими земельными участками без получения согласия собственников земли при определенных условиях, например, ответственность арендатора за выполнение субарендатором своих обязанностей перед арендодателем, прекращение одного из договоров аренды, субаренды, если прекращено действие договора аренды, субаренды, заключенного взамен. 

Предлагаемые изменения действительно направлены на то, чтобы создать условия для рационального использования земель в массиве, лишение недобросовестных арендаторов, которые арендуют клочки земли на поле, рычагов влияния на агропредприятия, предотвращение рейдерства. В то же время, наличие у собственника или арендатора существенной части земель в массиве преимущественного права на заключение договоров аренды других земельных участков, расположенных в этом массиве, может породить большое количество арендных споров, связанных с нарушением преимущественного права или реализацией арендатором своего права. 

Нераспределенные, неистребованные земельные участки (паи) 

Доля нераспределенных, неистребованных земельных участков (паев) в составе сельскохозяйственных земель остается все еще довольно значительной. Нераспределенные (неистребованные) земельные участки (паи) не признаются недвижимым имуществом, на которое может быть зарегистрировано право собственности или иное вещное право (право аренды), их правовой статус не определен, а связанные с ними вопросы регулируются всего лишь одной статьей 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)». При этом, статья не определяет, ни что такое нераспределенный (неистребованный) земельный участок, ни какое время (срок) земельный участок может находиться в таком «подвешенном статусе». 

Местные советы и государственные администрации передают неистребованные земельные участки (паи) в аренду, но только на неопределенный срок (до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок). При этом, закон не устанавливает каких-либо сроков, в течение которого (к которому) владельцы неистребованных земельных участков (паев) все еще могут «истребовать» принадлежащие им земельные участки (паи). 

Законопроектом предлагаются определения, что такое нераспределенный земельный участок и что представляет собой неистребованный земельный пай. Так, под «нераспределенным земельным участком» предлагается понимать земельный участок, который согласно проекта землеустройства по организации территории земельных участков (паев) вошел в площадь земель, подлежащих распределению, но в соответствии с протоколом о распределении земельных участков не был выделен владельцу земельного участка (пая), а под «неистребованным паем» — земельный участок (пай), на который не получено документа, удостоверяющего право на него, или земельный участок (пай), право на который удостоверено в соответствии с законодательством, но который не выделен в натуре (на местности). 

Кроме того, предлагается установить срок, до истечения которого владельцы неистребованных земельных участков (паев) или их наследники могут оформить право собственности на земельный участок. По истечению этого срока они будут считаться такими, что отказались от получения земельного участка, а также все неистребованные паи будут сформированы в земельные участки по решению органов местного самоуправления и по их заявлениям на основании решения суда передаваться в коммунальную собственность территориальной общины, путем признания их бесхозным имуществом. Нераспределенные земельные участки должны будут быть распределены, после чего они перейдут или в частную собственность, или в собственность территориальной общины. 

Также предлагается предусмотреть право владельца неистребованного земельного участка (пая) или его наследника, пропустившего срок для оформления права собственности на земельный участок по уважительной причине, обратиться в суд с иском, в котором просить установить ему дополнительный срок, достаточный для такого оформления. 

Предложение законодателя по установлению в законодательстве определенного (конкретного) срока, до истечения которого владельцы неистребованных паев или их наследники могут (смогут) оформить право собственности на земельный участок, может иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Ведь установление срока направлено на то, чтобы со временем наступила «определенность» и неистребованные земельные участки (паи) наконец получили статус «полноценных» земельных участков. В то же время, есть риск того, что положения закона об установлении срока для оформления права собственности на земельные участки может быть признано неконституционным, как это было с положением Переходных положений Земельного кодекса относительно обязательства переоформить право постоянного пользования земельным участком на право собственности или право аренды до истечения определенного срока, которое Конституционный Суд Украины в 2005 году признал неконституционным. 

Коллективная собственность 

Известно, что все земли, которые в свое время принадлежали сельскохозяйственным предприятиям на праве коллективной собственности, после распаевки должны были перейти в государственную, коммунальную или частную собственность. Однако, до сих пор государственные акты на право коллективной собственности на землю остаются в силе, а земля, учитывая отмену такой формы собственности, находится в неопределенном правовом статусе, поскольку право коллективной собственности на землю нельзя зарегистрировать в реестре прав на недвижимое имущество. 

Законопроектом предлагается определенное решение, а именно: предлагается установить, что сельскохозяйственные угодья, оставшиеся в коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия, подлежащие паеванию, которые, однако, так и не перешли в государственную, коммунальную или частную собственность, — подлежат паеванию. Если такие земли были распаеваны, но не были распределены, они подлежат распределению между лицами, которым уже были выделены земельные участки в размере пая. 

Земли, не подлежащие паеванию (деградированные, малопродуктивные, а также техногенно загрязненные сельскохозяйственные угодья, подлежащие консервации; заболоченные земли, земли, на которых размещены разведанные месторождения полезных ископаемых общегосударственного значения, запасы которых утверждены в установленном законодательством порядке, другие земли, которые нецелесообразно использовать для сельскохозяйственных нужд), подлежат безвозмездной передаче в коммунальную собственность территориальной общины, на территории которой они расположены. 

Кроме того, предлагается установить срок, в течение которого может быть осуществлено распределение земель, оставшихся в коллективной собственности сельскохозяйственного предприятия. По истечению этого срока субъекты права коллективной собственности будут считаться такими, что отказались от права коллективной собственности на землю, а земли будут передаваться в коммунальную собственность в порядке признания имущества бесхозным. Здесь, так же как это было с установлением срока для переоформления права постоянного пользования земельным участком, есть риск признания этого положения в будущем, если оно будет принято, неконституционным. 

*          *          *

Таким образом, принятый в первом чтении законопроект № 6049-д призван решить ряд проблем, которые существуют с 90-х годов. Если указанный законопроект будет принят во втором чтении, то со временем должны исчезнуть не только в законодательстве, но и фактически коллективная собственность на землю, неистребованные земельные участки (паи). Владельцы и арендаторы более 75% земель массива будут иметь преимущественное право на заключение договоров аренды других земельных участков, расположенных в этом массиве. Арендаторы будут иметь право обмениваться арендованными ими земельными участками без получения согласия собственников земли.

Александра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»