Открытие рынка земли 2020: условия реализации преимущественного права арендатора на покупку земли

Законопроекты об открытии рынка земли предусматривают ряд механизмов для защиты прав арендаторов. Одним из них является преимущественное право арендатора на покупку арендованной им земли. Каковы условия реализации преимущественного права и как правильно им воспользоваться, чтобы в будущем не потерять свой основной актив? И как защитить свое преимущественное право в суде, если владелец земельного участка продаст его другому лицу с нарушением преимущественного права арендатора на покупку земельного участка?

Преимущественное право арендатора на приобретение арендованных им земельных участков частной собственности

Законопроекты об открытии рынка сельскохозяйственных земель предусматривают, что арендаторы земельных участков, которые могут иметь в собственности арендованный земельный участок, будут иметь преимущественное право на приобретение такого земельного участка в случае его продажи. Условиями реализации этого преимущественного права является выкуп арендатором земельного участка по цене, по которой он продается.

Арендодатель обязан будет в письменной форме (ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении) уведомить арендатора о намерении продать свой земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, на которых он продается. В сообщении владелец земельного участка должен будет указать срок для предоставления ответа арендатором, который не может быть короче, чем четырнадцать дней.

Преимущественное право арендатора на приобретение земельных участков государственной и коммунальной собственности

Государственные и коммунальные земли и права на них (эмфитевзис, аренда) будут продаваться исключительно на земельных торгах. Торги будут проводиться в форме аукциона, по результатам которого с победителем торгов (лицом, предложившим наиболее высокую цену) будет заключаться договор купли-продажи.

Для того чтобы воспользоваться своим преимущественным правом на покупку земельного участка, арендатор обязан будет заплатить за него цену, равную наибольшему предложению участников аукциона.

Законопроекты предусматривают, что организатор земельных торгов по продаже земельного участка обязан будет письменно сообщить о проведении торгов лицу, имеющему преимущественное право на покупку земельного участка, не позднее, чем за тридцать календарных дней до проведения таких торгов.

Если арендатор решит воспользоваться своим преимущественным правом на покупку земельного участка, он должен будет сообщить об этом лицитатору сразу после окончания торгов. В таком случае права и обязанности победителя переходят к нему.

Что касается аграриев, которые пользуются земельными участками на основании договоров субаренды или эмфитевзиса, то законопроекты пока не предусматривают наделение их преимущественным правом. Хотя, учитывая то, что договоры эмфитевзиса и договоры субаренды (особенно после вступления в силу Закона Украины от 10.07.2018 №2498-VIII в части преодоления «шахматки») широко используются аграрными компаниями для приобретения прав на землю и обработку целых массивов земли, было бы правильным наделение преимущественным правом на покупку земельных участков в том числе субарендаторов и эмфитевтов.

Продажа предоставленной в аренду или эмфитевзис земли другому лицу, по общему правилу, не влечет за собой прекращения права аренды или эмфитевзиса

Если арендатор не захочет воспользоваться своим преимущественным правом и покупать земельный участок, а владелец земельного участка продаст его другому лицу (не арендатору), то это не значит, что арендатор (эмфитевт) потеряет право пользования земельным участком.

Продажа земельного участка и переход права собственности на арендованный или переданный в эмфитевзис земельный участок от предыдущего владельца (продавца) к другому лицу (покупателю) не влечет прекращения аренды или эмфитевзиса (не является основанием для изменения или прекращения договора аренды или эмфитевзиса), если иное не предусмотрено договором. Поэтому, в случае продажи предоставленного в аренду или эмфитевзис земельного участка другому лицу, договор аренды или эмфитевзиса продолжит действовать и в дальнейшем.

Следовательно, в случае продажи земельного участка другому лицу, арендатор (эмфитевт), который надлежащим образом выполняет условия договора аренды (эмфитевзиса), может потерять право пользования земельным участком лишь в случае истечения срока аренды (эмфитевзиса), если договор не будет продлен или восстановлен на новый срок, или в случае досрочного расторжения договора аренды (эмфитевзиса).

В то же время, если договором аренды или эмфитевзиса предусмотрено, что, в случае перехода права собственности на земельный участок к новому владельцу, последний вправе требовать досрочного расторжения договора или изменения его условий, то в таком случае, действительно, есть риск того, что арендатор или эмфитевт может потерять право пользования земельным участком, если не договорится с новым владельцем об условиях пользования.

Защита преимущественного права в суде — перевод на арендатора прав и обязанностей покупателя

Если собственник земельного участка (пая) продаст земельный участок с нарушением преимущественного права арендатора на покупку арендуемого им земельного участка (пая), то арендатор сможет защитить свое законное право в суде, предъявив к арендодателю (продавцу) и новому владельцу земельного участка (покупателю) иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Однако, перед обращением в суд с таким иском, арендатор должен будет внести на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить или уже оплатил покупатель. Если этого не сделать, то есть риск возвращения искового заявления или даже отказа в иске.

В случае удовлетворения судом иска о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка на арендатора, денежные средства, внесенные арендатором на депозитный счет суда, будут перечисляться (зачисляться) продавцу земельного участка в счет оплаты цены, за которую он был продан.

Таким образом, аграрный бизнес сможет сохранить земельный банк, воспользовавшись преимущественным правом и предусмотренным законопроектом способом защиты преимущественного права в суде (предъявлением в суд иска о переводе прав и обязанностей покупателя), механизм защиты которого обещает быть эффективным.

Олег Качмар, адвокат, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Александра Бортман, адвокат, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»