Як продовжити оренду землі: судова практика

Саме тому сільгоспвиробникам, які використовують орендовану землю, так важливо розуміти всі особливості переукладання договорів оренди землі, а також знати про підводні камені й позиції судів на випадок виникнення суперечок.

Здавалося б, що складного в переукладанні договору оренди? Зібрати невеликий пакет документів, підписи пайовиків на проектах договорів на новий термін та віднести ці документи до реєстратора. Можливо, в ідеалі так все і відбувається. До тих пір, поки не з'явиться конкурент, що об'їжджає пайовиків-власників землі та пропонує їм золоті гори за передачу землі в оренду саме йому. Зазвичай в таких випадках довго вмовляти не доводиться. Як результат — «старий» орендар, спостерігаючи, як буквально на очах зникають його гектари, розуміє, що з цим треба щось робити.

Найкраще, що можна порадити в подібних випадках, — системна і ретельна превентивна робота з продовження оренди в суворій відповідності до вимог Закону України «Про оренду землі». У зазначеному законі цим правовідносинам присвячено окрему статтю 33, яка передбачає підстави та порядок поновлення договору оренди землі.

Судова практика Верховного Суду виходить з того, що в зазначеній статті міститься дві самостійних підстави поновлення договору оренди землі, якими може скористатися «старий» орендар для збереження права користування землею. По-перше, це переважне право орендаря перед іншими особами на укладення договору оренди на новий термін і, по-друге, поновлення договору оренди на той же строк і на тих же умовах в разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою.

Переважне право на укладення оренди на новий термін. Для сільгоспвиробника, не знайомого з усіма хитросплетіннями законодавства та правозастосування, термін «переважне право» звучить досить очевидно і зрозуміло: оскільки він уже уклав договір, платить орендну плату вчасно, значить, має святе право знову взяти в оренду цей же шматок землі. А якщо орендодавець відмовиться, то завжди можна піти в суд і змусити його.

Насправді все трохи інакше, адже переважні права як такі — річ досить хитка. Безумовно, своїм переважним правом «старий» орендодавець користуватися повинен, і в суд йому, звичайно ж, звертатися треба. Але для того щоб такий позов дав очікуваний результат, потрібно неухильно дотримуватися умов та процедури, описаної в частинах другій-п'ятій статті 33 Закону «Про оренду землі»: по-перше, орендар повинен належним чином виконувати свої обов'язки за договором; по-друге, до закінчення терміну договору (як мінімум, не пізніше ніж за місяць) письмово повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий термін; по-третє, до свого листа-повідомлення додати проект додаткової угоди; по-четверте, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень.

Що в таких випадках повинен зробити власник землі, і на яких підставах він може відмовити орендарю в укладенні договору на новий термін? Згідно з вимогами закону орендодавець зобов'язаний: (1) розглянути лист-повідомлення на предмет його відповідності вимогам закону; (2) в разі необхідності узгодити з орендарем нові умови договору; (3) укласти договір оренди на новий термін. Або ж орендодавець може (а) повідомити орендаря про свої заперечення в зв'язку з тим, що лист-повідомлення або проект додаткової угоди не відповідають закону; (Б) запропонувати свою редакцію істотних умов договору. Відмова орендодавця від укладення договору з інших причин або затягування з підписанням додаткової угоди вважаються недобросовісною поведінкою і можуть бути оскаржені орендарем в судовому порядку.

Слід зазначити, що переважне право орендаря припиняється, якщо сторони не домовилися про нові умови договору. На практиці це означає, що орендодавець у відповідь на отриману пропозицію чинного орендаря укласти договір на новий термін може зажадати, наприклад, більш високу орендну плату, і якщо за цією умовою сторони не домовляться, то орендар більше не має жодних переваг в укладенні договору на новий термін в порівнянні з іншими претендентами на оренду цієї ж ділянки.

Якщо ж «старий» орендар у спробах укласти договір на новий термін діяв відповідно до процедури, встановленої законом, а орендодавець проігнорував його повідомлення і все-таки уклав договір оренди з «новим» орендарем, такий договір, згідно з позицією Верховного Суду, слід визнавати недійсним як такий, що порушує переважне право.

Також варто зазначити, що судова практика про порушення переважного права на укладення договору на новий термін досить неоднозначна навіть у межах Верховного Суду. Позиції різних судових палат часом йдуть врозріз одна з одною, що точно не додає визначеності. Наприклад, в одному випадку Верховний Суд України (старий), з яким погоджується Верховний Суд (новий), говорить про те, що переважне право порушено, якщо орендодавець спочатку говорить, що збирається обробляти землю самостійно, а потім укладає договір з новим орендарем. В іншому випадку Верховний Суд ігнорує обставини такої поведінки орендодавця і не вбачає порушень переважного права.

Поновлення договору за «мовчазною згодою» орендодавця. Це друга підстава поновлення договору оренди землі, викладена в статті 33 Закону «Про оренду землі» (частина шоста). Для її реалізації необхідна наявність дещо інших обставин, хоча і цей підхід можна використовувати для збереження за собою права оренди землі в певних випадках.

Для поновлення договору відповідно до частини шостої 33-й статті необхідно, по-перше, щоб термін договору оренди закінчився; по-друге, щоб орендар продовжував користуватися землею і виконувати свої обов'язки за договором; по-третє, щоб орендодавець протягом місяця не надав своїх заперечень щодо поновлення договору. Тут діє принцип «мовчазної згоди» орендодавця на продовження оренди.

При всьому при цьому потрібно пам'ятати про два принципові моменти: (1) за цією підставою договір може бути відновлений виключно на тих же умовах і на той же термін, що і первинний договір оренди; (2) підписання сторонами додаткової угоди є обов'язковим. Якщо, наприклад, одна з умов договору в процесі його пролонгації за «мовчазною згодою» була змінена в проекті додаткової угоди, то орендар втрачає право на поновлення договору оренди землі.

З цими обмеженнями пов'язана і проблема вибору способу захисту прав орендаря — як правильно сформулювати свої вимоги при зверненні до суду з метою поновлення договору оренди на новий термін. Адже за принципом «мовчазної згоди» договір вважається укладеним на тих же умовах і на той же термін в силу закону, але при цьому сторони все-таки повинні підписати додаткову угоду.

На практиці орендарі, як правило, йдуть двома шляхами, заявляючи в суді вимоги або про визнання договору оренди поновленим на тих самих умовах на той же термін, або про визнання укладеною додаткової угоди про продовження в редакції, запропонованій орендарем.

Судова практика Верховного Суду про застосування цих способів захисту прав орендаря, як можна здогадатися, неоднозначна. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду дотримується позиції про те, що визнання договору оренди поновленим є неналежним способом захисту, а лише спробою встановити факт. На думку Суду, належним і ефективним способом захисту прав орендаря є вимога про визнання укладеною додаткової угоди із зазначенням її змісту.

У свою чергу, Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду не бачить проблем у тому, щоб залишити в силі рішення судів попередніх інстанцій, що передбачають, зокрема, визнання договору оренди поновленим.

Також дуже важливо розділяти підстави поновлення договору оренди. Якщо орендар почав процедуру поновлення договору шляхом реалізації свого переважного права, то це виключає можливість використання принципу «мовчазної згоди».

Олександр Рубля, партнер ЮФ GENTLS

AgroPortal.ua за матеріалами «АПК-Інформ»