logo

Интервью

Ольга Балицкая: Нужно открыть рынок земли как можно раньше, иначе он умрет

Ольга Балицкая: Нужно открыть рынок земли как можно раньше, иначе он умрет

Интервью 13 февраля 2019. 06:55 2049

Ольга Балицкая — известный специалист в отрасли земельных правоотношений и строительства с опытом работы в ведущих украинских и международных компаниях, является одним из подписантов меморандума о создании Общественной Коалиции за отмену моратория по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения*.

Ольга, Земельный кодекс требует обязательного принятия Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» как важного условия отмены моратория. Вы с коллегами сейчас работаете над альтернативным проектом к правительственной версии этого документа?

Ольга Балицкая: Не совсем так. Мы стараемся помочь в доработке законопроекта, который разрабатывает правительство. Об этом договорились, в частности, и 5 февраля во время первого, фактически, учредительного заседания на платформе Европейской Бизнес Ассоциации (EBA) в Украине. Собирался ad-hoc комитет по лэнд-маркетингу, чтобы обсудить ситуацию на земельном рынке. Ему предшествовал опрос заинтересованных лиц. Мы обсуждали, на каких условиях мы видим открытие рынка земли как члены EBA. Цель комитета — посодействовать его цивилизованному разблокированию.

Этот вопрос беспокоит и аграриев, и юристов, и экономистов — всех. Уже даже кандидаты в Президенты, которые ранее высказывались категорически против, заявили, что рынок земли можно открыть в определенных формах, например, по французской модели. Важно, чтобы не открыли рынок земли так, чтобы стало еще хуже.

Что конкретно вы имеете в виду?

Ольга Балицкая: Например, чтобы не осталось определенных щелей для коррупционеров, способных на манипуляции. Этого категорически не хочется. Сконцентрируемся на правительственном проекте. Если он уже готов.

А если нет? Этот проект, кстати, пока никто не видел, хотя все много говорят о нем.

Ольга Балицкая: Если не сейчас, то подготовим свои наработки, будем готовы дать рекомендации правительству для его разработки, чтобы получить оптимальный документ. Наша работа направлена на максимальную эффективность, а не на то, чтобы наплодить массу проектов и затем вносить множество поправок.

Когда, по вашему мнению, решающий документ может быть уже готов?

Ольга Балицкая: Верховная Рада Украины поручила правительству разработать его до 1 марта. Знаю, что сейчас идет работа в парламентском аграрном комитете. Один из разработчиков оттуда присоединился и к нашей группе, высказал свои идеи.

Надеюсь, наши усилия в итоге сойдутся в одно русло. О точном времени сейчас говорить трудно. С одной стороны, работа над законом форсируется. Но влияет предвыборная гонка, многие отвлекаются. Реалистичнее прогнозировать, что проект будет представлен уже после выборов. Пройдет обсуждение, а где-то ближе к осени будет внесен на рассмотрение в Верховную Раду, если последовательность не сломает новый Президент.

Согласна, процесс действительно длительный. Но, с другой стороны, у нас вариантов не остается.

В законе, подписанном Петром Порошенко, речь идет о продолжении земельного моратория до 2020 года. Нет противоречий в датах?

Ольга Балицкая: В законе, который подписал Президент о продлении моратория, четко записана не только дата 1 января 2020 года, но и конкретное условие: не ранее принятия Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Должна сказать, что на комитете многие высказывали мысли о том, что в принципе этот закон как будто и не нужен.

В чем их аргумент?

Ольга Балицкая: У многих существует уверенность в том, что чем больше ограничений вводится, тем больше создается коррупционных механизмов. Потому что у нас такое государство, менталитет. Например, если создать прокладку в виде государственного агентства, органа, который будет решать, кому землю продавать или не продавать, содержать земельные банки, то такой орган на 100% станет коррупционным.

Если введем ограничения на площади земельных наделов для одного субъекта, то желающие все равно найдут, как получать еще больше через подставных лиц. В результате коррупционные структуры будут выходить на рынок с еще большей активностью, реализовывать новые схемы.

Вместе с тем западные инвесторы будут ограничены корпоративной политикой, будут действовать исключительно в рамках законодательства. В итоге западный или прозрачный отечественный инвестор практически станет неконкурентоспособным по сравнению с дерибаном и спекуляциями на рынке.

Достаточно убедительно...

Ольга Балицкая: Если откровенно, то я тоже сторонница того, что очень сильно зарегулировывать эти отношения не стоит. Речь идет об обычных рыночных отношениях. Тем более, что определенные регуляторы уже существуют в действующем законодательстве. Как, например, норма о том, что иностранцы не имеют права получать в собственность земли сельскохозяйственного назначения. Она достаточно противоречивая, но существует.

Так же прописано много требований к тем, кто может получать земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельского хозяйства, включая форму хозяйствования, образование и т.п. Другое дело, что практика применения этих норм должна быть болем строгой.

Другие ограничения достаточно противоречивы. 17 лет было достаточно для упорядочения законодательства. Но у государства не было на это политической воли. Если бы мораторий отменили ранее, то чиновники сосредоточились бы не на предвыборных дивидендах, а на конкретных законах и практике. Тогда права гарантировались бы, и мы все были бы более защищены.

Накануне парламентского обсуждения вопроса о снятии моратория Европейская Бизнес Ассоциация совместно с PwC Legal Ukraine проводили дискуссию «Рынок земли как предпосылка развития аграрного сектора и страны в целом». Но на самом деле чиновники, представители крупного агробизнеса, фермеры и специалисты международных организаций не дискутировали, а выяснили, что все выступают за одно: нужно открыть рынок как можно раньше, иначе он просто умрет.

Вопрос стоит остро. За время действия моратория почвы истощились, 42% земель оказались в состоянии деградации, в частности химической, — это официальные цифры. Как результат, имеем сравнительно низкую урожайность.

Тогда же во время круглого стола противники открытия рынка спросили у заместителя министра юстиции Елены Сукмановой: «А сколько времени нужно министерству, чтобы юридически подготовить базу под открытие рынка земли? Ведь нужна совершенно новая, сложная юридическая схема, правила?»

Она ответила: «Да, действительно, схема новая. И нам нужно готовиться... дня 2 или 3».

Речь только о новом подходе к регистрации прав. А в остальном система, в принципе, уже работает. Реестры достаточно защищены. У нотариусов есть необходимые инструкции. Вопрос лишь в том, когда будет принято волевое решение.

Специалисты говорят, что технически открытие рынка земель — это самая легкая реформа. Она не требует опустошения бюджета, создания новых ведомств, инфраструктуры. Рассказы о неготовности к реформе — чистая манипуляция, разногласия частных фермеров и аграрных компаний — чистая манипуляция, экономическая выгода моратория — чистый бред.

С другой стороны, я понимаю политическую и психологическую ситуацию в стране.

Когда я начала писать блоги о мифах о моратории, то получила много отзывов. Обычные люди испуганно писали: «Как вы можете быть за открытие рынка, ведь тогда у нас отберут землю!» Это же насколько замифологизирован этот вопрос, что люди даже предполагают в принципе невозможные вещи. Повторяю вновь и вновь: нет, землю точно не заберут! Ни при каких условиях!

Какие мифы вы разоблачали?

Ольга Балицкая: В первую очередь, что мораторий сохраняет качество земли. На самом деле аренда земли за три копейки позволяет истощать ее до предела, бросать и арендовать новую. С купленной землей такой трюк не пройдет. Хотя бы потому, что в будущем ее нужно будет продать, желательно, с более высокой маржей. А не швырнуть использованную и выхолощенную назад — владельцам паев.

Еще один миф, что с отменой моратория отменят и аренду. Мы понимаем, что агитаторы холдингов-монополистов или политиков, которые лоббируют эти самые холдинги, вбивают людям в голову идею о конфликте свободного рынка земли с рынком аренды земли. Как юрист, изучив этот вопрос всесторонне, ответственно заявляю: связь моратория с договорами аренды одна — пока он существует, цены на аренду искусственно занижены. Когда его отменят — цены вырастут. И сдавайте их дальше, сколько угодно. Конституция и международные нормы (Конвенция о защите прав человека и основных свобод) гарантируют незыблемость частной собственности.

Третий миф: с отменой моратория иностранцы скупят украинскую землю. Мол, набегут буржуи, шейхи с мировыми банкирами и отберут последнее — нашу многострадальную землю! На самом деле снятие моратория не означает снятие запрета на покупку земли иностранцами. А если бы и означало, то, как показывает практика стран, снявших все мыслимые запреты, грозило бы разве что свидетелям нищеты и любителям измены.

И не предвидится существенного передела рынка, которым тоже запугивают?

Ольга Балицкая: Свое действие сохранят легальные договоры аренды земли. Правда, никто не будет гарантировать защиту тем, кто пренебрег и отдал свои наделы в пользование «за бутылку», под сомнительные договоренности. Передела рынка не будет. Более того, есть исследования, что после снятия моратория только 15-20% людей захотят продать свою землю. Это те, кто давно не живет в селе или не готов работать на земле. Другие будут бояться прогадать с ценой, будут изучать ситуацию. Далеко не всем по карману приобрести землю. Поэтому точно не произойдет колоссального бума, взрыва на рынке. Зато сейчас как раз многое продается и покупается.

В тени?

Ольга Балицкая: Стоит только задуматься: если у нас нет рынка земли, то как образовались агрохолдинги? По сути, у нас существует рынок земель, но в тени. Снятие моратория приведет к его упорядочиванию.

Недавно мы обсуждали возможность моментального открытия рынка земель с одним представителем агрохолдинга. Сначала он утверждал, что это невозможно. А потом признал: первые месяц-два на рынке образуется «пена», не будет понятно, кто куда бежит. Но потом рынок сам себя правильно отрегулирует.

Единственное, на что я хочу обратить пристальное внимание, — это практика применения права. Нужно жестко контролировать, насколько ответственным является хозяйствование на земле. Не простаивают ли участки. В нашем законодательстве прописаны основные нарушения. Беда только в том, что за них предусмотрены минимальные штрафы.

Что нужно сделать?

Ольга Балицкая: Прежде всего, увеличить штрафные санкции. Во-вторых, усилить работу контрольных инспекций, которые следят за соблюдением законодательства. Мне кажется, когда рынок откроется и, например, какие-то участки земли будут простаивать, люди, которым эти участки нужны, сами будут выполнять контрольные функции. Они заинтересованы следить, что там происходит.

Ваша группа принимает участие в громком процессе, где львовский фермер обратился в суд. Какая у него перспектива?

Ольга Балицкая: Действительно, фермер из Львовщины Дмитрий Огнев решил не мириться с тем, что ему отказали в покупке земли. Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) четко сформулировал, что мораторий является серьезным нарушением прав человека в Украине. Говорится о норме международного права, которая имплементирована в законодательство Украины и является приоритетной, даже по сравнению с нашей Конституцией.

Мы понимали, что суд первой инстанции — Дрогобычский — не примет решение, которое противоречит общим нормам государственной политики Украины. А вот на следующие судебные инстанции — Апелляционный или Верховный суд — рассчитываем. От них уже можно ожидать решения, которое будет соответствовать нормам международного права. Ведь ситуация слишком очевидна. Имеем очень редкий случай, когда международное право сказало не абстрактные, а совершенно конкретные вещи.

Стоит почитать перевод решения ЕСПЧ, мы помогали переводить его. Оно еще раз подтвердило, что мораторий является нарушением прав человека. Но самое важное даже не собственно решение, а трактовка. Оно придает уверенности в том, что его должны выполнить.

Кроме того, есть еще один важный момент. На сегодня судебная система Украины немного нестабильна. У нас нет такого понятия как прецедентное право. Следовательно, независимо от того, какое решение примет или отклонит Дрогобычский суд, на другие суды страны это не влияет. То есть возможно, что другой суд примет противоположное судебное решение и позволит фермеру купить землю, зарегистрирует соответствующий договор. И это уже породит прецедентное право. Другие фермеры смогут ссылаться — формально или неформально — на факт победного решения.

Это обходной путь к отмене моратория?

Ольга Балицкая: Благодаря такой тенденции можно раскачать мораторий снизу. Мы четко уловили позицию Европейского суда по правам человека. В его решении буквально говорится: «Государство должно применить законодательные и другие рычаги для отмены моратория». В подобных формулировках выверяется каждое слово. «Другие рычаги» — это сигнал для профессионалов. ЕСПЧ дал нам понять, что воплотить решение в жизнь может не только государство. Судебная система имеет шанс справиться и сама.

Замечу: если бы подобное решение ЕСПЧ было принято в отношении, например, гражданина США, то там мораторий был бы снят в течение нескольких дней. Сразу бы собрался пул людей, которые хотели бы реализовать свое право на распоряжение земельным участком. Поскольку там высокий уровень правового сознания, правовой культуры, независимые суды. Естественно это все происходило бы в суде. И государству было бы выгодно поскорее решить вопрос.

Иск в Дрогобычский суд запустил процесс отмены запрета на продажу участка. Создан прецедент. После этого каждый, кто считает, что его право собственности нарушают, сможет отстаивать его в судах. Как только процесс станет массовым, лоббисты олигархов собьются с ног, подкупая и угрожая судьям по всей стране.

Известно, что Конституционный суд уже дважды отказывал народным депутатам в снятии моратория, не противоречит ли это представлениям в местные суды?

Ольга Балицкая: Здесь совершенно нет противоречия! Это совершенно разные предметы. В представлении депутатов говорится о земельном моратории. А мы защищаем конституционное право каждого гражданина, предусмотренное законодательством Украины и нормами международного права.

Каким вы видите цивилизованный рынок земли? Какие ограничения предлагаете оставить, а какие будут лишними?

Ольга Балицкая: Я считаю, пока надо оставить компромиссную норму о том, что иностранцы не имеют права покупать сельхозземли в Украине. По крайней мере, на какой-то политический период.

Обязательно должны оставаться жесткие требования к специальному образованию людей, которые собираются получать участки, заниматься на них фермерством или другим сельскохозяйственным производством.

По моему мнению, такими должны быть 2 основных требования. Остальные рычаги и ограничения постепенно установит непосредственно рынок. Чисто экономически. Кроме того, законодательство уже сегодня надо развивать и в других сферах. Например, упорядочить системы оценки земель. Привести в порядок оценку качества почв, сертификацию земельных участков. Все это пригодится, когда надо будет сравнивать, в каком состоянии были почвы до прихода собственника или землепользователя и после.

Должна более эффективно действовать правоохранительная система для усиления ответственности в системе земельных отношений.

При наличии нормальных судов этого будет достаточно для того, чтобы рынок земли начал функционировать. Конечно, я понимаю, что кому-то будет больно. И таких людей будет много. Потому что рынок земли «серый», он в тени. Не так интересно будет платить налоги. Будет много жалоб, недоразумений, трагедий. Но это и есть реальный рынок.

Мы берем во внимание селянина, который заинтересован получить максимальную сумму за свой земельный участок. Государство, которое должно получить с этого участка определенную сумму налогами. И главное — мы должны сохранить земельный участок как таковой. Его надо нормально использовать в соответствии с законодательством, с применением всех допустимых норм, в соответствии с европейскими стандартами. Будет защищен и конечный владелец участка от рейдерства и последующего негатива. Экономика страны будет развиваться.

В Европейскую Бизнес Ассоциацию входят, в частности, и представители аграрных холдингов. Какие сейчас у них настроения относительно открытия рынка земли?

Ольга Балицкая: После первого круглого стола, который мы организовывали, некоторые холдинги писали возражения. Сейчас уже никто не высказывается против открытия рынка земли как такового. Единственное, что крупные аграрные компании выдвигают какие-то свои определенные условия, которые хотели бы иметь перед снятием моратория. Одни предлагали открыть для начала рынок аренды земельных участков. Хотя впоследствии вместе сошлись на том, что этого будет недостаточно. Некоторые выступали за более жесткие ограничения, другие наоборот — за их смягчение.

Для средних фермеров процесс открытия рынка земли будет интересен тем, что способен привлечь ипотечное кредитование. Поэтому те, кто рассчитывает на кредитование, кто не имеет собственного ресурса на развитие, в основном заинтересованы в открытии рынка земли.

Люди должны перестать бояться внедрения рынка земли и увидеть перспективы для себя. Пытаемся объяснить: селянин, это как раз в твоих интересах. Ты можешь свою землю продать. Или даже об этом не думать, а просто отдать ее в аренду. Можешь заложить в банке, в ипотеку — взять деньги на образование детей-внуков под залог этой земли. И спокойно жить. Создавать собственный бизнес. В любом случае, это принесет дополнительные возможности.

Спасибо за беседу.


*Для справки: документ объединил ассоциацию «Украинский клуб аграрного бизнеса», Центр экономической стратегии, Независимую ассоциацию банков Украины, Украинскую Хельсинскую группу за права человека, Союз украинских предпринимателей, Семенную ассоциацию Украины, Стратегическую группу советников по поддержке реформ (SAGSUR), VoxUkraine, Украинское общество экономических свобод и еще множество ассоциаций, компаний и частных лиц.


Алла Стрижеус, AgroPortal.ua


Ключевые новости аграрного рынка в Telegram

Новости

Показать все

Блоги